2313. Terrains bâtis
Le prix d’acquisition ou d’apport des terrains bâtis, sur lesquels sont édifiées des constructions, débite ce compte.
Ce compte est utilisé pour enregistrer la valeur des terrains sur lesquels sont déjà édifiées des constructions (immeubles, usines, entrepôts, etc.) au moment de leur acquisition ou de leur apport.
Lorsque l’on achète un « terrain bâti » (c’est-à-dire un bien immobilier complet), le prix global d’acquisition doit être décomposé en deux éléments principaux :
- La valeur du terrain lui-même : Cette partie est non amortissable (comme les terrains nus ou aménagés pour la composante terrain).
- La valeur de la construction (le bâti) : Cette partie est amortissable sur sa durée de vie utile.
Le compte 2313 est débité du prix d’acquisition ou d’apport des terrains bâtis. Cependant, en pratique et pour les besoins de l’amortissement, la valeur du terrain et celle de la construction doivent être ventilées.
Comment la ventilation est-elle effectuée ?
Cette ventilation est cruciale pour l’amortissement et peut être réalisée par diverses méthodes :
- Estimation par un expert immobilier : La méthode la plus fiable, où un expert évalue séparément la valeur du terrain et celle de la construction.
- Répartition basée sur les documents fiscaux : Certains avis d’imposition foncière peuvent indiquer une ventilation (même si elle n’est pas toujours exacte à des fins comptables).
- Rapport de proportionnalité : Par exemple, si dans une zone donnée, les terrains représentent X% de la valeur totale d’un bien immobilier bâti.
- Coût de remplacement : Estimer le coût de reconstruction du bâtiment à neuf et le déduire du prix total pour obtenir la valeur du terrain.
Ce qui est inclus dans le prix d’acquisition :
Comme pour les autres immobilisations, le prix d’acquisition inclut :
- Le prix de vente du bien immobilier (terrain + construction).
- Les droits d’enregistrement, frais de conservation foncière.
- Les honoraires de notaire.
- Les commissions d’agence immobilière.
- Tous les autres frais directement liés à l’acquisition et à la mise en état d’utilisation du bien.
Traitement comptable :
- Débit : À l’acquisition ou à l’apport, pour le prix d’entrée global du terrain bâti.
- Crédit : En cas de cession.
- Amortissement : La part du coût d’acquisition relative à la construction (le bâti) est amortie sur sa durée d’utilisation. La part relative au terrain n’est pas amortie. Les amortissements du bâti sont enregistrés via le compte 61923 « Dotations aux amortissements des immobilisations corporelles » et le compte 28313 « Amortissements des terrains bâtis ».
Exemple: Acquisition d’un Immeuble de Bureaux par « CorpSolutions S.A. »
La société « CorpSolutions S.A. » décide d’acquérir un immeuble de bureaux existant pour y installer son siège social et louer les étages restants.
Voici les détails de l’acquisition :
- Prix d’achat de l’immeuble (terrain + construction) : 12 000 000 DH
- Droits d’enregistrement (6%) : 720 000 DH
- Frais de conservation foncière : 50 000 DH
- Honoraires de notaire : 100 000 DH (Hors TVA)
- Commission de l’agence immobilière : 240 000 DH (Hors TVA)
Calcul du coût total d’acquisition :
- Prix d’achat : 12 000 000 DH
- Droits d’enregistrement : 720 000 DH
- Frais de conservation foncière : 50 000 DH
- Honoraires notaire : 100 000 DH
- Commission agence : 240 000 DH
- Coût total d’acquisition de l’immeuble = 13 110 000 DH
Ventilation de la valeur :
« CorpSolutions S.A. » fait appel à un expert immobilier qui estime la répartition suivante pour ce type de bien et d’emplacement :
- Valeur du terrain : 30% du coût total d’acquisition
- Valeur de la construction (le bâti) : 70% du coût total d’acquisition
- Valeur du terrain = 13 110 000 DH * 30% = 3 933 000 DH
- Valeur de la construction = 13 110 000 DH * 70% = 9 177 000 DH
Écriture comptable simplifiée (hors TVA pour les services, pour l’exemple) :
Au moment de l’acquisition et du paiement :
| Compte N° | Intitulé du compte | Débit (DH) | Crédit (DH) |
| 2313 | Terrains bâtis | 13 110 000 | |
| 5141 | Banques c/c | 13 110 000 | |
| Libellé : Acquisition de l’immeuble de bureaux et frais annexes |
Amortissement de la construction (le bâti) :
Seule la part relative à la construction (9 177 000 DH) est amortissable. Supposons que la durée de vie utile de l’immeuble est estimée à 30 ans.
- Dotation annuelle aux amortissements = 9 177 000 DH / 30 ans = 305 900 DH
Écriture d’amortissement (chaque année) :
| Compte N° | Intitulé du compte | Débit (DH) | Crédit (DH) |
| 61923 | Dotations aux amortissements des immobilisations corporelles | 305 900 | |
| 28313 | Amortissements des terrains bâtis | 305 900 | |
| Libellé : Amortissement annuel de la construction de l’immeuble |
Le compte 2313 est donc essentiel pour l’enregistrement des biens immobiliers complexes et nécessite une bonne compréhension de la ventilation entre la part terrain (non amortissable) et la part construction (amortissable) pour une comptabilisation correcte.
