2323. Constructions sur terrains d’autrui
Sur des terrains ne lui appartenant pas, ce compte enregistre la valeur des constructions qui sont propriété de l’entreprise mais édifiées.
Ce compte est utilisé pour enregistrer la valeur des constructions (bâtiments, usines, entrepôts, etc.) qui appartiennent à l’entreprise, mais qui ont été édifiées ou acquises sur un terrain dont elle n’est pas propriétaire.
Cette situation se rencontre typiquement dans les cas suivants :
- Bail à construction ou bail emphytéotique : L’entreprise a signé un contrat de longue durée (généralement entre 18 et 99 ans) qui lui donne le droit de construire sur le terrain d’un tiers et d’en jouir. À la fin du bail, la propriété des constructions peut revenir au propriétaire du terrain (clause de retour gratuit ou moyennant indemnité).
- Autorisation d’occuper un domaine public : L’entreprise a obtenu une autorisation d’une collectivité publique pour construire sur son domaine (port, aéroport, etc.).
- Construction sur un terrain loué : Bien que moins fréquent pour des constructions lourdes, une entreprise peut construire sur un terrain qu’elle loue, si le contrat de location l’autorise et précise la propriété des constructions.
Points clés :
- Propriété des constructions : L’entreprise est propriétaire de la construction qu’elle a édifiée ou acquise. C’est le critère fondamental pour l’inscription au bilan de l’entreprise.
- Non-propriété du terrain : Le terrain sous-jacent appartient à un tiers.
- Coût d’entrée : Le compte est débité du coût de construction de l’ouvrage (matériaux, main-d’œuvre, honoraires d’architecte, permis de construire, frais de raccordement, etc.) ou de son prix d’acquisition si l’entreprise a acheté une construction déjà existante sur un terrain qui ne lui appartient pas.
Traitement comptable :
- Amortissement : Les constructions sur terrains d’autrui sont amortissables. La durée d’amortissement de ces constructions est généralement la durée d’utilité du bâtiment ou la durée restante du droit d’occupation du terrain, la plus courte des deux. En effet, la construction perd de sa valeur avec le temps, mais son utilité pour l’entreprise est également limitée par la durée du droit d’occuper le terrain.
- Crédit : En cas de cession de la construction (si cela est possible contractuellement) ou lors du démantèlement à la fin du droit d’occupation.
Exemple: Construction d’un Centre de Tri Logistique sur un Terrain en Bail Emphytéotique par « EkoRecycle S.A. »
La société « EkoRecycle S.A. », spécialisée dans le recyclage, a signé un bail emphytéotique de 30 ans avec une collectivité locale pour un grand terrain. Ce bail lui donne le droit de construire et d’exploiter un centre de tri.
Coûts de construction du centre de tri (durée des travaux : 1 an) :
- Honoraires d’architecte et bureaux d’études : 400 000 DH (Hors TVA)
- Coût des fondations et gros œuvre : 4 500 000 DH
- Coût des second œuvre (charpente, toiture, murs, portes, fenêtres) : 3 000 000 DH
- Installation des réseaux intérieurs (électricité, plomberie, ventilation) : 800 000 DH
- Aménagements spécifiques au tri (sols renforcés, points de collecte) : 1 200 000 DH
- Frais de permis de construire et taxes : 50 000 DH
- Coût total de la construction = 400 000 + 4 500 000 + 3 000 000 + 800 000 + 1 200 000 + 50 000 = 9 950 000 DH
Écriture comptable simplifiée (hors TVA, à l’achèvement des travaux) :
| Compte N° | Intitulé du compte | Débit (DH) | Crédit (DH) |
| 2323 | Constructions sur terrains d’autrui | 9 950 000 | |
| 5141 | Banques c/c (ou comptes de fournisseurs/charges) | 9 950 000 | |
| Libellé : Achèvement construction centre de tri sur terrain en bail emphytéotique |
Amortissement de la construction :
- Durée du bail emphytéotique : 30 ans.
- Durée d’utilité estimée du bâtiment : 40 ans.
L’entreprise doit retenir la durée la plus courte pour l’amortissement, soit 30 ans (la durée du bail, car au-delà, elle perdra potentiellement la jouissance du bien).
- Dotation annuelle aux amortissements = 9 950 000 DH / 30 ans = 331 666,67 DH
Écriture d’amortissement (chaque année) :
| Compte N° | Intitulé du compte | Débit (DH) | Crédit (DH) |
| 61923 | Dotations aux amortissements des immobilisations corporelles | 331 666,67 | |
| 28323 | Amortissements des constructions sur terrains d’autrui | 331 666,67 | |
| Libellé : Amortissement annuel du centre de tri |
Ce compte permet donc de correctement valoriser le patrimoine immobilier d’une entreprise même si elle n’est pas propriétaire du terrain, tout en tenant compte de la durée limitée de son droit d’occupation pour l’amortissement.
